Zur Wichtigkeit individuelle Vertragsverhandlungen
Ein Bauherr vergibt Arbeiten an Handwerker, Generalunternehmer oder Totalunternehmer. Basis des Auftragsverhältnisses ist in der Regel ein Werkvertrag.
Oft werden bei Totalunternehmeraufträgen Werkverträge falsch bezeichnet und z.B. von Notaren auch als Kaufverträge tituliert, obwohl der eigentliche Grundstückskauf nur eine Nebensache ist. Es ist im Einzelnen zu erwägen, welche Vertragsart vorliegt. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich und gemischte Verträge lassen weite Interpretationsspielräume.
Gehen wir von einem Werkvertragsverhältnis aus, schliessen beide Parteien den Vertrag auf Basis des Obligationenrechts ab. Gemäss Obligationenrecht (hier Werkvertrag) für unbewegliche Bauwerke, gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Für Haushaltsapparate beträgt die Frist im Normalfall ein Jahr. Dasselbe gilt für Anstriche von Fenstern oder Innenräumen.
Während dieser Zeitspanne ist die erstellende Partei verpflichtet, Mängel zu beheben sofern diese sofort angezeigt werden.
Insoweit ein Werkvertrag auf Basis der Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) geschlossen wurde, gelten zusätzlich, in teilweiser Abweichung vom Obligationenrecht, die SIA Normen als allgemeine Vertragsbedingungen. Diese können mit deutlichen Verbesserungen verbunden sein.
Die SIA Norm 118 kann, bei richtiger Vertragsimplementierung, eine deutliche Besserstellung des Bauherren bewirken, ohne zusätzliche Nachteile zu vereinbaren. Es ist wichtig den gesamten Vertragskontext zu würdigen, da die Vereinbarungen wechselseitig aufeinander wirken und teilweise durch Notare und Generalunternehmer letztendlich abweichend geregelt werden.
Die üblichste, „reine“ Form der SIA Norm Vereinbarung weist folgenden Charakter auf.
Gemäss diesen Regeln eine grundsätzliche Garantiefrist (Rügefrist) von zwei Jahren ab Bauabnahme gegeben. So kann der Bauherr in Abweichung vom Gesetz Mängel aller Art jederzeit innerhalb dieser zwei Jahre rügen. Die Beweislast liegt beim Bauherrn. Dieser muss in aller Regel beweisen, dass bei der Übergabe alles in Ordnung war bzw. er den Mängel nicht zu vertreten hat. Nach Ablauf der Garantiefrist besteht eine weitere Frist von noch einmal drei Jahren für die Rüge verdeckter Mängel. Voraussetzung ist hier jedoch die unverzüglich Anzeige.
Es gilt zusätzlich eine zehnjährige Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel. Gemäss Rechtsprechung ist die Frage zu stellen, ob das Bauwerk von Anfang mangelhaft war, es bei der Ausführung zu Fehlern kam und der Unternehmer dies absichtlich verschwiegen hat. Der Bauherr ist hier in der Beweispflicht, insoweit keine vertragliche Beweislastumkehr vereinbart wurde.
Fazit: Es empfiehlt sich deshalb bereits vor Beauftragung von Handwerkern, General- oder Totalunternehmern uns zu beauftragen. Wir achten darauf, dass Ihre Vertragsverhältnisse keine ungünstigen Klauseln oder Vereinbarungen enthalten, die später, bei Mängeln und Differenzen, Ihre Position schwächen. Sie sparen so Zeit, Geld und Nerven.
